호주 랜드택스 Land Tax (NSW 기준)
랜드택스는 집 가격(매매가)에 붙는 세금이 아니라 건물(집) 가치가 아니라 ‘토지(땅) 가치’만 기준으로 계산된다.
그래서 집을 리노베이션해서 내부가 좋아졌다고 해서 그 비용이 그대로 랜드택스로 이어지는 구조가 아니다. 세금의 기준은 집이 아니라 ‘땅’이고, 그 땅의 가치는 내가 정하는 게 아니라 정부가 매년 평가한다.
랜드택스에서 말하는 ‘토지가치’
NSW 랜드택스는 unimproved land value를 기준으로 한다. 이건 “아무것도 없는 빈 땅이라면 얼마인가”에 가까운 개념이다. 즉, 건물(집), 차고, 울타리, 수영장, 내부 인테리어 같은 ‘개선물’은 계산에서 제외된다.
쉽게 말하면 이런 느낌이다. 같은 동네에 집 두 채가 있어도, 한 채는 집이 새것이고 한 채는 오래됐더라도 “땅의 평가가치”가 비슷하면 랜드택스 기준도 비슷하게 간다. (물론 실제 토지평가 자체가 지역·필지·조건에 따라 달라질 수는 있다.)
토지가치는 누가 정하고, 언제 기준으로 잡힐까
토지가치는 집주인이 신고하는 게 아니라, NSW에서는 Valuer General(Valuation NSW)이 매년 토지 가치를 평가한다. 그리고 Revenue NSW는 이 토지 가치(보통 3년 평균)를 사용해 랜드택스를 계산한다. 랜드택스는 매년 12월 31일 자정 기준으로 “그 시점에 내가 보유한 과세 대상 토지”를 합산해 산정한다.
여기서 중요한 포인트가 하나 있다. 랜드택스는 “부분 기간만 소유했으니 조금만 내겠지” 같은 방식이 아니라, 과세일(taxing date) 기준으로 잡히는 구조라서 타이밍에 따라 체감이 달라질 수 있다. 이 때문에 투자용 부동산을 여러 채 가져갈 계획이라면 연말 보유 구조를 의식하게 되는 경우가 많다.
“1주택이면 무조건 면제?”는 아니고, 핵심은 ‘실거주(PPR) 면제’다
많은 사람들이 “1주택이면 랜드택스는 무조건 안 내는 거지?”라고 생각한다. 그런데 정확한 표현은 이거다. 실거주(Principal Place of Residence, PPR)로 인정되면 대부분 면제다. 즉, “1주택” 자체가 면제의 이유라기보다는 “그 집이 내 실거주로 인정되느냐”가 핵심이다.
NSW는 PPR 면제 요건이 바뀌는 부분도 있다. 예를 들어 2026 land tax year부터는 거주자(거기 사는 사람들)의 지분 합이 25% 이상이어야 PPR 면제 요건을 충족한다는 안내가 있다. 공동명의가 복잡하거나 지분이 쪼개진 구조라면 이 조건이 실제로 영향을 줄 수 있다.
정리하면, 실거주로 인정되면 토지가치가 높아도 랜드택스가 과세되지 않는 경우가 흔하고, 반대로 실거주가 아니거나(투자용) 면제 요건을 못 맞추면 토지가치 합산 기준을 넘을 때 랜드택스가 발생한다.
그럼 “토지가치가 얼마면” 랜드택스를 내는 걸까 (NSW)
NSW 일반 랜드택스는 여러 ‘과세 대상 토지’의 토지가치를 합산해서 기준선을 넘으면 발생한다. 그리고 Revenue NSW 안내에 따르면, 현재 일반 기준선(general threshold)은 $1,075,000이며, 기본 계산은 “$100 + 기준선 초과분의 1.6%” 방식으로 설명된다. (또 프리미엄 기준선도 별도로 존재한다.)
여기서도 헷갈리는 포인트가 하나 더 있다. 기준선은 “각 부동산마다 적용”되는 게 아니라 내가 보유한 과세 대상 토지를 ‘합산’해서 적용된다. 그래서 한 채는 기준선 아래여도, 여러 채가 합쳐지면 랜드택스 대상이 되는 방식이다.
랜드택스 vs 카운슬 레이트, 완전히 다른 비용이다
랜드택스는 주정부 세금이고, 카운슬 레이트는 지역정부(카운슬) 비용이다. 집을 소유하면 카운슬 레이트는 거의 대부분 따라오지만, 랜드택스는 실거주 면제 등 조건에 따라 평생 한 번도 안 내는 사람도 많다. 둘을 같은 “집세금”으로 묶어 생각하면 계획이 꼬이기 쉽다.
정리
- 랜드택스는 집값이 아니라 토지(땅) 가치만 본다
- 토지 가치는 건물/리노베이션 가치 제외 개념(unimproved land value)
- 토지 가치는 정부가 매년 평가하고, 랜드택스는 12월 31일 기준 보유 토지로 계산된다
- “1주택이면 무조건 면제”가 아니라, 실거주(PPR) 면제 요건이 핵심이다
- 투자용 토지는 합산 토지가치가 기준선을 넘으면 랜드택스가 발생한다
참고 출처 (공식 자료)
- Revenue NSW – How land tax is calculated
https://www.revenue.nsw.gov.au/.../how-land-tax-is-calculated - Revenue NSW – What is land tax? (기준선/세율 요약 포함)
https://www.revenue.nsw.gov.au/.../what-is-land-tax - Revenue NSW – Land tax thresholds and rates (합산 적용 설명)
https://www.revenue.nsw.gov.au/.../thresholds-and-rates - Revenue NSW – Principal place of residence (PPR) exemption (2026년 25% 요건 안내 포함)
https://www.revenue.nsw.gov.au/.../principal-place-of-residence - NSW Government – Land values in NSW (Valuer General / valuation system)
https://www.nsw.gov.au/.../land-values-nsw
참고: 랜드택스 적용 여부는 “실거주(PPR) 인정 여부”, “보유 형태(개인/법인/트러스트)”, “지분 구조”, “외국인 surcharge 여부” 등에 따라 달라질 수 있다. 실제 계약/투자 구조가 복잡하면 컨베이언서/세무회계사와 함께 확인하는 게 안전하다.
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