2025 호주 5 % 디포짓 주택구매 제도 (First Home Buyers)

호주에서 첫 주택 구매자(First Home Buyers)가 단지 주택 가격의 5 %만 디포짓(계약금)으로 내고도 주택 구매가 가능해졌습니다. 이번에는 “소득 제한 없음”, “이용 인원 무제한”, “가격 상한 대폭 상향” 등의 변화로 인해 더욱 주목 받고 있습니다.

 

왜 기존 제도가 있었는데 지금 더욱 주목 받나?

 

기존 제도: “Home Guarantee Scheme (HGS)”

이 제도는 2020년에 시작된 호주 정부의 주택 구매 보증 프로그램이에요.
핵심은  정부가 주택담보대출의 일부(보통 15 %)를 보증해줌으로써,
구매자가 단지 5 %의 디포짓만 내고도 주택을 살 수 있게 해주는 구조입니다.

>>> 이 제도 덕분에 수만 명의 첫 주택 구매자들이 LMI 없이 5 % 디포짓으로 집을 구매할 수 있었어요.
다만 매년 인원 제한과 소득 상한선 때문에 많은 신청자들이 대상에서 제외됐죠.

 

이번 새 제도: “Australian Government 5 % Deposit Scheme (2025 확장판)

기존 HGS를 완전히 새로 만든 게 아니라,
 기존 HGS의 구조를 전면 확장하고 제한을 없앤 버전이라고 보시면 됩니다.

 

즉, 기존에도 5 % 디포짓 제도는 있었지만
소득 제한,
 인원 제한,
가격 상한
이 세 가지 진입 장벽이 있었고,

2025 년부터는 이 제약이 사라지거나 완화되면서

‘사실상 모든 첫 주택 구매자’에게 열렸다는 점이 핵심이에요.

 

기존에는, 첫 주택 구매를 위해 보통 20 % 이상의 디포짓을 요구했으며, 만약 그보다 적은 디포짓(예: 10 ~ 15 %)로 주택을 구매할 경우에는 보통 Lenders Mortgage Insurance(LMI: 대출자 모기지 보험)를 내야 했습니다.

그러나 호주의 주택 가격이 급등하면서, 특히 청년이나 처음 주택을 구매하려는 사람들은 디포짓을 모으는 데 수년~수십년이 걸리는 경우가 많아졌습니다.

이에 따라 정부는 제도를 확장하여 진입 장벽을 낮추고자 했고, 2025년 10월 1일부터 모든 첫 주택 구매자가 대상이 되며, 소득 제한이 없어지고, 가격 상한(cap)이 상향되었습니다.

이처럼 ‘5 % 디포짓만 내면 주택 구매 가능’ 이라는 쉬운 문구가 주목을 받는 이유는,

1. 디포짓을 모으느라 주택시장 진입이 지연되던 구매자들의 진입 시점을 단축시켜 주기 때문이고
2. LMI 부담이 제거되거나 대폭 줄어들면서 초기 부대비용이 낮아지기 때문이고
3. 가격 상한 및 참여 제한이 완화되면서 더 많은 지역, 더 많은 사람에게 문이 열렸기 때문입니다.

 

제도의 핵심 혜택

 

• 최소 디포짓 5 %: 첫 주택 구매자는 주택 가격의 단지 5 %만 저축하면 디포짓 요건을 충족할 수 있습니다.
• 소득 제한 없음 & 참가 인원 무제한: 이전에는 일정 소득 이하만 자격이 있었지만, 이번에는 소득 제한이 철폐되었고 신청 인원 제한도 없어요.
• Lenders Mortgage Insurance(LMI) 비용 절감: 정부 보증으로 인해 대출기관은 더 높은 대출비율(LVR)을 허용하며, 구매자는 LMI를 내지 않거나 많이 줄일 수 있습니다.
• 가격 상한(cap)의 상향: 각 도시·지역별로 허용되는 주택 가격이 높아져서, 현실적인 시장에서 선택 가능한 주택 범위도 커졌습니다. 예컨대 시드니는 상한이 $1.5 백만까지 올라갔어요.
• 진입 시기 단축: 예컨대 중간 가격 주택에 대해 20 % 디포짓을 모으는 데 걸리던 기간이 5 %로 바뀌면서 수년 단축된다는 분석이 나왔습니다.

누가 가장 수혜자인가?

 

• 처음 집을 사려는 젊은 세대 또는 첫 주택 구매자(First Home Buyers) — 특히, 디포짓을 모으는 데 시간이 많이 걸리던 사람들이 가장 큰 혜택을 봅니다.
• 집값이 상승해 디포짓 요건이 부담이 되었던 시드니·멜버른 등 대도시 중심 구매자 — 가격 상한이 올라가면서 해당 도시에서도 제도 활용 여건이 좋아졌어요.
• 렌트비가 높고, 집값 상승을 우려하던 사람들 — 디포짓을 모으느라 계속 렌트를 내는 상황이 길어졌던 구매자들이 진입 시기를 앞당길 수 있게 됐습니다.

 

은행 대출 가능 규모 및 고려사항

 

• 이 제도를 이용하면 예컨대 가격이 $1 백만인 주택의 경우 디포짓이 5 %라면 $50,000이면 시작할 수 있습니다.
• 즉 전체 주택 가격의 95 %까지 대출 가능한 구조(LVR 95 %)가 됩니다. 이 경우 대출금액은 $950,000이 되며, 대출 기관에서 허용하는 상환 능력과 신용 상태 등이 중요해집니다.
• 대출을 받을 땐 다음과 같은 요소를 반드시 고려해야 합니다:
  • 현재 및 향후 예상되는 이자율 (높아질 가능성 존재)
  • 대출금액 대비 매월 상환금액이 감당 가능한지(‘서비스빌리티’ 평가)
  • 주택가격이 하락할 경우 역(逆)주택담보비율(Negative Equity) 리스크
  • 주택 유지비, 보험비, 수리비, 세금 등 추가 비용

 

리스크 및 유의사항

전문가들은 “디포짓이 적을수록 대출금 비율(LVR)이 높아져 리스크가 커진다”고 경고합니다.

• 높은 LVR 구조는 대출자의 재무 부담을 늘릴 수 있고, 이자율이 오르거나 주택 가격이 떨어질 경우 리스크가 커집니다.
• 일부 전문가들은 이 제도가 유입 수요를 늘려 주택가격을 더 올릴 수 있고, 공급 측 구조적 문제를 해결하지 않는 한 근본적 해법이 아니라고 평가합니다.
• 제도를 이용하더라도 주택구매 후 의무 거주기간, 제한된 주택 유형(주거용 Owner-occupier) 등이 있으므로 약관을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

 

디포짓 문턱이 낮아졌다고 해서 누구나 집을 살 수 있는 건 아닙니다.
결국 은행의 대출 한도는 개인의 소득과 상환 능력(서비스빌리티)에 따라 결정되기 때문에,
안정적인 수입이 없거나 과도한 부채를 가진 경우에는 여전히 대출이 어렵습니다.

결국 핵심은 ‘소득’이라고 생각합니다.
디포짓은 낮아졌지만, 은행은 여전히 상환 능력 중심으로 대출 여부를 판단하죠.
그래서 누구에게나 열린 기회처럼 보여도,
실제로는 꾸준한 소득이 있는 사람만이 혜택을 온전히 누릴 수 있습니다.

특히 소득은 있지만 아직 자산이 부족한 사회 초년생이라면
이번 제도가 내 집 마련의 첫 단계를 앞당길 좋은 기회가 될 거예요.
무리하지 않는 선에서, 현실적인 계획으로 접근하는 게 가장 중요하겠죠.

이번 제도는 지속적인 소득이 있는 사회 초년생이나 전문직 종사자,
즉 “소득은 충분하지만 아직 자산이 많지 않은 사람들”에게 가장 유리한 제도라고 할 수 있습니다.
디포짓 부담을 줄이되, 무리하지 않는 수준의 대출 계획을 세우는 것이 핵심이겠죠.

앞으로 이 제도가 실제 시장에 어떤 영향을 미칠지,
그리고 첫 주택 구매자들의 내 집 마련 패턴이 어떻게 바뀔지
꾸준히 지켜보면서 새로운 변화가 생기면 다시 공유해 보겠습니다.